Коммерческая недвижимость в Испании после кризиса в строительном секторе

Хосе Комес, председатель коллегии агентов по недвижимости Касельона (el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Castellón – API, – José Comes) уверенно заявил в субботу журналистам, что последним фискальным импульсом к активизации сделок по недвижимости был в начале текущего года, когда 1января 2011 года были отменены налоговые льготы. Однако, коммерческая недвижимость в Испании в первый день нового года осталась вне реформы. 

При нынешнем правительстве налоговых реформ не ожидается. Отчалив от казенного брега после la eliminación de la desgravación fiscal por la compra de una vivienda en el 2011, рынок жилья и коммерческая недвижимость в Испании отправились в свободное плавание. Сеньор Комес обратился к журналистам с просьбой не уподобляться авторам некоторых изданий, которые необоснованно нагнетают тревогу вокруг этого сектора экономики, пользуясь искаженной статистикой, которая пророчит углубление летаргического состояния в сфере купли продажи жилья. 

Поясним неискушенному в манипуляции цифрами русскоязычному читателю об искажении каких именно сведений идет речь: бывшая жилья Испании Беатрис Корредор, ныне глава одноименного департамента при Министерстве Развития во времена кризиса ввела в обиход в качестве основного показателя состояния рынка остаток непроданного нового жилья, в рамках которого коммерческая недвижимость в Испании оказалась лидером. С одной стороны, складывается впечатление, что, действительно, так называемый складской остаток (estoc de pisos sin vender) отражает истинный разрыв между спросом и предложением. Так оно и было бы, если бы если бы не пополнение этого самого остатка вновь построенными объектами, а строительство идет нешуточное.

На примере автономии Кастилья и Леон (Castilla y León) и на основании самых свежих – вчерашних - данных, представленных подведомственным сеньоре Корредор департаментом, составлен график "Коммерческая недвижимость в Испании", который мы представляем Вам вместе с комментариями, которые следуют под изображением:



На графике:
- столбиками синего цвета обозначен так называемый “складской остаток” жилья по провинциям и в “штуках”, то есть без учета категории объекта недвижимости. Коммерческая недвижимость в Испании идет в том числе.
- обозначения “+6%” и подобные ему, отражающие прирост этого показателя на протяжении 2010 года. 
- столбиками желтого цвета обозначен объем жилья, построенного в провинции за тот же период.

Как видим на ярких примерах провинций Леон и Саламанка, наибольший годовой прирост складского остатка приходится на территории, где ведется большое строительство. С одной стороны, кажущееся неблагополучным положение дел в провинции Леон по состоянию на 1 января 2011 года при более глубоком изучении ситуации говорит о высокой активности рынка недвижимости, в частности, реального сектора – возведения новых жилых площадей и коммерческой недвижимости в Испании.

На первый взгляд благополучная провинция Саламанка, где так называемый “складской остаток” за год уменьшился (-1,4%), демонстрирует вялые – если не сказать “упадочные” – процессы на опорном секторе рынка недвижимости, в строительстве категории "Коммерческая недвижимость в Испании".

Самое активное строительство в Испании сейчас идет на побережьях Коста Бланка и Коста Брава, в силу чего введенный министерством жилья главенствующий показатель в жилищной отрасли здесь не может быть на высоте, хотя кризис в строительном секторе здесь прекратился еще в начале 2009 года. Особенно хорошо это видно на примере курортного сегмента. Банки и строительные компании располагают запасом квартир, бунгало и вилл, который скоро иссякнет, если его запасы не пополнять, чем больше запас, тем стабильнее рынок, тем ниже цены.

Цены на собственность в названных курортных районах снизились на 30—50% по сравнению с докризисной, но эксперты считают, что падению пришел конец. Коммерческая недвижимость в Испании начала подниматься в цене несколько позже. Судя по всему, элитные виллы стоимостью несколько миллионов евро, выставленные на продажу, скоро окажутся востребованными. Но пессимисты не унимаются. Предлагаем Вашему вниманию одну из таких позиций: 

По данным германо-швейцарского общества защиты прав владельцев зарубежной собственности, количество пустующих жилых помещений на курортах Испании достигло примерно 600 тыс., при том что их продажная стоимость снизилась наполовину. Даже в популярном регионе Коста-дель-Соль цены опустились на 30%. Максимум, на что могут рассчитывать тут продавцы апартаментов, это 2 тыс. евро за 1 кв. м. Те, кто покупал здесь недвижимость во времена бума, терпят сейчас громадные убытки. 

«Нынче надо или махнуть на эти убытки рукой, или же набраться терпения и продержаться еще четыре-пять лет», — советует владельцам собственности в Испании Петер Шельхорн из Немецкого общества владельцев зарубежной недвижимости (DAS). Эксперт подтвердил, что по сравнению с прежними годами падение стоимости испанской недвижимости составило 25—50%. «Однако нижняя точка еще не достигнута, и нет надежды на то, что ситуация в ближайшие два-три года улучшится», — отметил г-н Шельхорн. 

Впрочем, не продавать, а сдавать курортную недвижимость внаем — для большинства ее владельцев вариант тоже малопривлекательный. В случаях долгосрочной аренды испанское законодательство по отношению к владельцам недвижимости весьма недружелюбно, а заключение краткосрочных договоров аренды с туристами по-прежнему сопряжено с ограничениями и необходимостью получения специальных разрешений. «Большинство владельцев собственности в аренду ее не сдают. Чаще всего испанская дача на море предоставляется для отдыха близким родственникам и друзьям», — сказал г-н Шельхорн. 

Однако все это не означает, что в Испании сейчас нет ни инвесторов, ни покупателей. Так, датский девелопер Kristensen Group недавно завершил возведение курортного парка недвижимости в Кала Рахада на Мальорке. Потенциальные покупатели — клиенты из Германии и Дании, заинтересованные в приобретении энергосберегающего жилья. «Теплосбережение и качество строительства актуальны и для Испании», — убежден представитель этой компании по продажам в ФРГ Гордон Горски. По его мнению, цены на подходящие для строительства участки в Испании будут падать еще долго, так что его фирма планирует новые выгодные инвестиции. 

Петер Шельхорн считает такой подход для частного инвестора наиболее практичным — вести выбор недвижимости, не торопясь, особенно если речь идет о типовых объектах. Что же касается элитных вилл класса люкс по цене в несколько миллионов евро, то вопрос, когда они найдут своего покупателя, остается открытым, считает г-н Шельхорн.

Руис Нико для компании RUNIGA, www.runiga.ru