Часть 2: Ответ рынка недвижимости Испании на повышение НДС (IVA)

 Очень краткое содержание первой части: Мы доказали, что рост предложений в диапазоне 100-200 тысяч евро это не стагнация рынка, а здоровая реакция: строители предлагают умеренно дешевую категорию 100-200 как отклик рыночного предложения на спрос обедневшего покупателя ("первичка"). Пострадавший от кризиса средний класс владельцев пускает в ход запасы, купленные в мирное время по ипотеке, - неиспользуемые квартиры и приморские дачи, недорогую "вторичку".

Выводы: 1) после поднятия ставки НДС 1-го июля рынок жилья не упал и не замер. 2) только 25% добавки налога пришлось на покупателя, остальное на продавца. 3) намеченную покупку лучше не откладывать.

Еще одна тема первой части статьи, которая осталась для раскрытия в этой части, - влияние изменения налога на добавленную стоимость, - НДС (по-испански IVA), - на выручку продавца, который условился о цене с продавцом, но... "вдруг грянул" давно объявленный гром налоговой реформы. Мы уже говорили, что оставшаяся стабильной цена "300 тысяч, в том числе IVA" до 1 июля значила "280 тысяч плюс 7% IVA", а после повышения налога значит "277 тысяч плюс 8% IVA". Теперь рассмотрим динамику цен в деталях, которые видны на предлагаемой таблице-графике:



Во-первых, обратите внимание: в таблице отражена не суммарная стоимость с учетом НДС, а чистая цена, абсолютная (в верхней части) и относительная (в сравнении с июнем, в нижней части) выручка продавца от сделки. Очевидно, что:
а) в регионах, где жилье традиционно стоит дорого, рост цены июля вывел среднего продавца по выручке в плюс даже на фоне уступок, которые ему пришлось сделать из-за роста НДС (IVA) на 1%. Обратная картина в автономиях с дешевыми квадратными метрами;
б) потери продавцов в проигравших от июльского налогового скачка регионах существенно превышают прибыли отчуждителей в автонмиях, устоявших под гнетом возросших поборов.

Во-вторых, не трудно заметить, что предложенные данные служат ярким подтверждением тенденции, наметившейся с начала 2009 года, когда, оправившись от кризисного шока, начал локально и  фрагментарно возрождаться рынок недвижимости: контрастно обозначился ускоренный рост сделок в "активных" зонах на фоне падения в так называемых "дремлющих".

Это аналитическое открытие еще этой весной совершено очень сильной группой специалистов – аналитиков банка “Кайса Каталуния” – Caixa Catalunya под руководством Жозепа Оливера (Josep Oliver). Проведя нетипичное сравнение ранее не сопоставлявшихся (в классическом варианте) данных, Дон Жозеп обнаружил, что перепад между "активными" и "дремлющими" оказался столь значительным, что заставил задуматься о тенденциях отрасти в целом: свыше 2/3 не проданных объектов жилья по Испании приходится на небольшие муниципальные образования, на населенные пункты с численностью обитателей менее 50 тысяч человек.

В качестве примера группа сеньора Оливера исследовала один из самых богатых регионов Испании, - Каталонию. Открытие поразило воображение специалистов: почти три четверти, – целых 73% “засидевшихся в невестах” объектов на северо-востоке Испании приходится на поселки городского типа и на сельскую местность. А в средних и, особенно, в крупных городах рынок недвижимости как автономии, так и Испании в целом живет самой активной жизнью, приближающейся к докризисной.

Позитив касается всех основных показателей: цены квадратного метра жилья; суммарного объема и количества сделок по ипотечному кредитованию; спроса и предложения на объекты жилой и коммерческой недвижимости.

Расширим зону нашего исследовательского внимания с выборочных регионов и увидим, что без убытка июль 2010 года обошелся многим, но в немногих местах. Красноречиво об этом говорит нижеприведенная схема:



Самыми дорогими квадратные метры жилья в июле 2010 года оказались:
 - в Стране Басков - País Vasco: 3.993 евро/кв.метр
 - в Мадриде - Madrid: 2.926 евро/кв.метр
 - В Каталонии - Cataluña: 2.805 евро/кв.метр
 - на Балеарах - Baleares: 2.592 евро/кв.метр
Самыми дешевыми квадратные метры жилья в июле 2010 года оказались:
 - в Естремадуре - Extremadura: 1.415 евро/кв.метр
 - в Кастилье Ла Манче - Castilla-La Mancha: 1.605 евро/кв.метр
 - В Кастилье и Леоне, - Castilla y León: 1.823 евро/кв.метр
 - В Мурсии - Murcia: 1.865 евро/кв.метр.

Считаю важным напомнить, что в итогах исследования группы специалистов – аналитиков банка “Кайса Каталуния” удивил еще один аналитический срез: интенсивность сделок купли-продажи объектов была проанализирована с точки зрения интенсивности проживания в нем. Выяснилось, что на территориях муниципальных органов, где мало второго (по нашим понятиям – дачного) жилья, отчуждение и обретение в собственность квартир и домов случается намного чаще. То есть, туристические места и местечки прямо-таки изобилуют невостребованными квадратными метрами, чего нельзя сказать о заселенных круглогодично.

Проанализировав явления, как предшествующие повышению налога от 1 июля, так и следующие за ним, и следующие за ним, мы можем сделать прогноз на 1 января 2011 года, ибо 31 декабря 2010 года будет последним днем существования налоговых льгот, которые уже отменены, но отмена вступит в силу только в первый день будущего года (la eliminación de la desgravación fiscal por la compra de una vivienda en el 2011).

Наконец, в противовес автору бездарной аналитической статьи в Эль Паис, подписавшемуся ÁLVARO ROMERO, хочется отметить трезвомыслящих аналитиков. К ним следовало бы отнести Хосе Комеса, председатель коллегии агентов по недвижимости Касельона (el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Castellón – API, – José Comes). Глава коллегии отметил тот же факт, что и мы с Вами: повышение IVA  с 7% до 8% послужило причиной временных ценовых явлений, но не повлияло на явление роста, преобладающее на рынке недвижимости в целом.     

Руис Нико, компания RUNIGA, www.runiga.ru