Крупнейшие собственники недвижимости в Испании - банки - оживили продажи

 Рынок Испании быстрее других восстанавливается после того, как обвалился сильнее и быстрее, чем аналогичная отрасль соседних стран. На данный момент на продажу здесь выставлен один миллион новых домов. И банки Испании, крупнейшие собственники недвижимости в стране, удовлетворены ускоряющейся ликвидацией избытков предложения. Для этого финансистам приходится умерять свой аппетит. На "неходовые" объекты скидки достигают 50%.
   Крупнейший банк Испании, Santander, и его конкуренты, такие как BBVA и La Caixa, разработали красивые, привлекательные сайты, предназначенные для скорейшей распродажи принадлежащей им недвижимости.  
   Однако, ликвидация переизбытка жилой недвижимости – это не та задача, которую удастся решить в ускоренном порядке. В результате мирового экономического спада покупателей стало меньше, - пока уровень безработицы уменьшится (сейчас около 20%), найти покупателя будет проще. 
   Девелоперы оказались в крупных долгах по ссудам, которые они взяли во время «бума», поскольку не смогли распродать свои проекты. Однако вместо того чтобы объявлять застройщиков банкротами, крупнейшие банки Испании нашли другие способы защитить себя от последствий полного краха рынка недвижимости. 
   Некоторые банки быстро скупили построенные объекты, прежде чем кредиты, которые обеспечивались этой недвижимостью, не были просрочены, и теперь пытаются реализовать их через собственные риэлторские компании. Другие финансовые институты стали собственниками тысяч домов посредством обмена долговых обязательств на недвижимое имущество. 
   Особый рецепт 
   Теперь у пяти крупнейших банков Испании есть дочерние риэлторские агентства. Первым был банк Santander, которые открыл свое новое подразделение уже в январе. Оно называется Altamira, и в настоящее время суммарная стоимость его активов составляет €4,1 млрд. 
   «В прошлом году мы предпринимали оперативные действия, потому что многие наши заемщики могли в скором времени оказаться неспособными справляться со своими кредитными обязательствами. Соответственно, они были бы вынуждены запустить длительную процедуру банкротства, – говорит пресс-секретарь банка Santander. – И предпринятые нами меры помогли многим нашим клиентам этого избежать». 
   «С самого начала испанские банки старались предпринимать наиболее эффективные меры по борьбе с кризисом, – говорит Педро Маразуэлла, заместитель начальника отдела инвестиций в недвижимость в Ahorro Corporacion, компании, которая предоставляет финансовые услуги испанским банкам. – Но в конечном итоге им не осталось ничего, кроме как стать собственниками объектов недвижимости тех девелоперов, которые были на грани банкротства. Банкам не нужна эта недвижимость в Испании, однако прежде чем в страну начнут поступать инвестиции, избыток предложения должен быть распродан». 
   Банки отреагировали на кризис достаточно оперативно и активно, но, так или иначе, оказались в далеко не лучшей для себя ситуации. Более того, есть опасения, что данный подход даст всего лишь краткосрочные результаты. 
   Благодаря тому что банки обменяли долги на собственность, их убытки по балансовым счетам были незначительными, так как они выкупали дома по цене, эквивалентной сумме задолженности. Однако цены на испанское жилье упали в среднем на 20%. Это означает, что стоимость перешедших в собственность банков объектов во многих случаях будет меньше, чем сумма долгов девелоперов. 
   «Мы пытаемся решить проблему неподходящими инструментами, – говорит Марко Феррандо, генеральный директор испанского представительства DTZ, международной консультационной компании в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций. – То, что банки затягивают эту ситуацию и не записывают реальную стоимость активов, приведет к одному: восстановление рынка растянется на больший срок». 
   Santander уже прекратил приобретать активы для своей дочерней риэлторской фирмы. Несмотря на 30%-ные скидки, с января было продано всего лишь около половины объектов выставленных на продажу. В октябре банк планировал выставить на рынок еще пятьсот объектов. 
   Банк BBVA пытается продать такое же количество объектов через свою фирму, Anida. Стоит отметить, что Anida, не очень успешно пытается продать излишки жилого фонда BBVA уже с начала года. 
   Главный экономист BBVA, Майте Ледо, признает, что банки – не самые лучшие собственники. Тем не менее, говоря, что основной причиной кризиса в Испании является именно переизбыток предложения жилой недвижимости, она считает, что если страна хочет вернуть инвестиционную привлекательность, банкам необходимо становиться собственниками подобной недвижимости. 
   «Банки не должны быть владельцами недвижимости, – говорит она. – Мы не хотим быть собственниками. Но так или иначе переизбыток жилья должен быть распродан». 
    По старому сценарию 
    Нет ничего нового в том, что банки прибегают к услугам сторонних компаний для реализации своей собственности. 
    Корпорация Colonial раньше была подразделением по реализации недвижимости, находящейся в собственности банка La Caixa, который приобрел контрольный пакет акций в Colonial в 1992 году, для того чтобы инвестировать в землю, жилую и коммерческую недвижимости. 
   В 1998 году, незадолго до того как La Caixa решил продать 60% акций Colonial на фондовом рынке, в собственности банка находилось около 800 тыс. кв. м. недвижимости, в основном в Испании. Пока Colonial оставалась на плаву, La Caixa оставалась основным акционером. В 2006-м, незадолго до того как рынок Испании начал остывать, банк смог успешно продать оставшиеся 40% акций за €3,76 млрд риэлтерской компании Inmocaral. 
   Впоследствии Colonial стал одним из крупнейших девелоперов Испании. Однако в итоге у корпорации накопилось €7 млрд долга и в прошлом году она была выкуплена банками. По иронии судьбы La Caixa вновь стал одним из собственников Colonial, так как был его основным кредитором. 
   Компания Urbis была подобным подразделением банка Banesto. Банк стал акционером Urbis в 1989 году и долгое время Banesto использовал эту компанию для инвестиций в недвижимость. В 2006-м Banesto решил продать 50% акций. В конечном итоге владельцем Urbis стало испанское риэлторское агентство Constructora Reyal, а в 2007-м компания была переименована в Reyal Urbis. Вскоре она вошла в пятерку крупнейших девелоперов Европы. Хотя Reyal Urbis и не испытывает таких проблем, как некоторые ее испанские коллеги, рецессия не обошла ее стороной. В марте, она успешно рефинансировала €4,9 млрд задолженности. Однако ее убытки за первую половину 2009 года составили €69,6 млн. 
   В сентябре компания выставила на рынок несколько эксклюзивных объектов в Мадриде и провела переговоры по реструктуризации задолженности в €36 млн с рядом кредиторов. 
   СМИ Испании: El paro y la crisis de la construcción han convertido al sector en improvisado comprador de inmuebles. La crisis económica se ha reflejado en el sistema financiero fundamentalmente en una caída de la actividad crediticia, en un incremento sin precedentes de la tasa de morosidad y en la necesidad de realizar cuantiosas provisiones para afrontar riesgos futuros. Pero hay algo más: ha convertido a bancos y cajas de ahorros en «propietarios» forzados de miles de inmuebles que se adquirieron inicialmente con préstamos concedidos por ellos mismos a los que no han podido hacer frente sus compradores.
   Según datos recogidos por LA RAZÓN tras la presentación de las cuentas de los nueve primeros meses del año, los siete grandes bancos y cajas españoles –Santander, BBVA, La Caixa, Caja Madrid, Banco Popular, Banesto y Banco Sabadell- tenían a 30 se septiembre una cartera de activos inmobiliarios no deseados por un importe cercano a los 12.000 millones de euros, sin incluir los que haya tenido que quedarse La Caixa durante el presente año, toda vez que los datos facilitados por la mayor caja de ahorros de España corresponden a 2008.
   Factura
   La crisis desatada en el sector de la construcción el pasado año y el brutal incremento del número de parados (1,8 millones de desempleados más en las listas del antiguo Inem desde agosto de 2007) han pasado la lógica factura a las entidades financieras que han tenido que convertirse en improvisados compradores de inmuebles a los que habían facilitado su financiación. 
   La mayor parte de la cartera de activos inmobiliarios (4.040 millones de euros) de Banco Santander fue adquirida durante el pasado año. En los nueve primeros meses del presente ejercicio, la entidad ha puesto a la venta a través de Altamira Santander Real State 2.550 inmuebles, de los cuales ha comercializado 1.387 (342 de ellos en régimen de alquiler con opción de compra) y otros 1.363 están disponibles para su venta. En el tercer trimestre, el banco ha vendido pisos por importe de 80 millones de euros.
   La segunda entidad financiera de España, el BBVA, mantiene un «stock» acumulado de inmuebles por valor de 1.094 millones de euros, de los que el 70,56% ha sido «adquirido» en 2009. De acuerdo con las cifras facilitadas por el banco, la compra de inmuebles se ha ralentizado cada trimestre. Así, se ha pasado de los 490 millones de euros en compras entre enero y marzo a los 104 millones entre julio y septiembre.
   Caja Madrid ha puesto recientemente a la venta un millar de viviendas con importantes descuentos en el salón Outlet. La entidad que preside Miguel Blesa adquirió en el tercer trimestre del año activos inmobiliarios por valor de 145 millones de euros, lo que ha elevado su cartera hasta 1.150 millones. En lo que va de año ha vendido un total de 600 viviendas por 100 millones de euros.
Desde finales de 2008, Banesto ha vendido 1.100 viviendas, un 40% del «stock» en comercialización, lo que le ha proporcionado unos ingresos de 200 millones de euros (80 millones de euros en el tercer trimestre). 
   A 30 de septiembre, su cartera total ascendía a 1.300 millones de euros, siendo Levante, Cataluña, Madrid y Andalucía las comunidades donde se concentran la mayor parte de estos inmuebles. En el caso de Banco Popular, el valor de los inmuebles adquiridos en dación de pagos ha pasado de 1.660 millones en septiembre de 2008 a los 2.556 millones de euros con los que ha cerrado el tercer trimestre.
En el caso de Banco Sabadell, el valor de los inmuebles que se ha quedado a través de su sociedad de gestión inmobiliaria, Solvia, asciende a un total de 1.112 millones de euros, una cantidad muy similar a la existente hace seis meses. La gestión de las ventas comenzó en junio y hasta el momento ha permitido el ingreso de 113 millones de euros.
По материалам: dv.ee, Reuters, Euronews, AFP, EFE, AP, rian.ru
Николай Кузнецов, сайт Русская Испания