1:03
| Евро | 40.28 | 39.96 | -0.32 |
| Доллар | 29.19 | 29.22 | 0.03 |
НЕДВИЖИМОСТИ
"ИСТОРИЧЕСКИЙ" ГРАФИК РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ
Этот раздел введен на сайте специально для тех, кто мыслит аналитически, кто по отдельным событиям воссоздает картину в целом, по совокупности картин видит тенденции и явления современной жизни. Сегодня речь пойдет о жилищном секторе рынка испанской недвижимости, конкретно о ценах, которые мы проследим исторически, начиная с 1999 года. Именно цены конца прошлого тысячелетия мы и возьмем за точку отсчета.
По заголовку ясно, что призмой, через которую мы будем вести наблюдение, является график. Ниже он представлен в уменьшенном виде. Кликните по нему левой кнопкой мыши, чтобы увидеть его целиком в отдельном окне. (Разъяснения с графику - под картинкой)
Разберемся с содержанием графика.
1) Черными квадратиками с четырехзначными цифрами (евро) обозначены показатели средней цены квадратного метра испанской жилплощади.
2) Внизу обозначены полугодия, которым соответствуют эти средние цены
3) Справа - шкала цен, представленных в пересчете на евро за квадратный метр.
4) Желтые прямоугольники с двузначными цифрами (проценты) отражают динамику цен по отношению к динамике середины 1999 года.
5) Таким образом, темно-синяя кривая, соединившая черные квадраты, показывает изменение цен вплоть до середины 2009 года.
Самое интересное
Для того, чтобы пронаблюдать самое интересное, разделим десятилетнюю историю цен на испанское жилье на три периода.
Первый период, с 1999 по 2003 год показан на фрагменте графика слева. Здесь этот фрагмент представлен в уменьшенном виде. Кликните по нему левой кнопкой мыши, чтобы увидеть его целиком.
Прямая линия голубого цвета отражает ОБЩУЮ ТЕНДЕНЦИЮ изменения цены.
Прямая линия коричневого цвета отражает ОБЩУЮ ТЕНДЕНЦИЮ в изменении динамики.
Вне всяких сомнений, перед нами предстает картина периода процветания рынка жилой недвижимости в Испании: не только цены имеют тенденцию к росту и даже к высокой "крутизне подъема", но и тенденция постоянных изменений динамики в целом положительная. Конечно, легко давать оценки, глядя на график, составленный через несколько лет. А в то время с 2000 по 2002 год аналитикам было очевидно обратное изменение динамики, она замедлялась, что заставляло всерьез задуматься, прежде, чем вкладывать деньги в жилье и уж тем более в отрасль жилищного строительства.
Те, кто отважился на инвестиции, не прогадал: летом 2002 года произошел перелом тенденции за счет стремительного скачка цен. За полгода цены взлетели на 7% а за год на 15%. 
Промоуторы и риелторы угадавшие общую закономерность периода, продолжали выгодно инвестировать капиталы в виллы, в бунгало, в проекты и в строительную технику.
Очень много доживших до сего дня строительных компаний были созданы именно в эти благодатные годы.
Второй период, с начала 2003 года по 2007 год показан на фрагменте графика справа. Здесь этот фрагмент представлен в уменьшенном виде. Кликните по нему левой кнопкой мыши, чтобы увидеть его целиком.
Эти годы на рынке испанской жилой недвижимости можно сравнить с приближением к пологой вершине горы: путник все еще поднимается вверх, но крутизна подъема уже не та, то есть явно обозначена тенденция к снижению динамики цен (коричневая линия). Это еще не отрицательная динамика, а положительная, но предвещающая, как минимум остановку роста цен.
Более того, очень именитые аналитики вещали на весь мир, что ситуация с ценами на испанскую недвижимость очень скоро радикально переменится: "мыльный пузырь лопнет".
Третий период, с начала 2007 года по середину 2009 года показан на фрагменте графика слева. Здесь этот фрагмент представлен в уменьшенном виде. Кликните по нему левой кнопкой мыши, чтобы увидеть его целиком в отдельном окне.
Еще до того, как грянул кризис, игрокам на рынке испанской недвижимости было очень тесно. И не смотря на то, что контор по продаже недвижимости в Испании было чуть ли не больше чем кафе, все были с хорошим заработком. Покупатели набирали недвижимость "впрок" не только не собираясь жить там, но даже и не сдавая вновь приобретенные квадратные метры в аренду. Как говорится, все было слишком хорошо, чтобы продолжаться бесконечно.
Строительный гигант Martinsa-Fadesa был создан в 2007 году путем слияния фирм Martinsa и Fadesa, целью объединения было противостояние уже ожидаемому жилищному кризису. Маневр запоздал, считали одни. Он был ошибочным, считали другие.
Нагрянувшая в 2008 году неплатежеспособность Martinsa-Fadesa, крупнейшего испанского застройщика, - проблема, которая шагнула далеко за рамки частной беды сотрудников этой коммерческой структуры. Надвигающееся банкротство флагмана рынка недвижимости позволило тогдашнему Министру экономики Испании сеньору Солбесу наконец-то назвать ситуацию в стране кризисом, а не "временными трудностями" как застенчиво именовалось происходящее с испанской экономикой в Мадридских правящих кругах в середине 2008-го.
Торги акциями компании на бирже были прекращены, совет директоров обратился к государству за защитой от кредиторов. Martinsa-Fadesa задолжала 47 банкам 5,4 млрд. евро. Компания даже договорилась об отсрочке, но найти 150 млн. евро для продолжения работы так и не сумела.
Компания была представлена в 15 странах, в ее активе в 2008-м числилось 28 млн. квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости, которая оценивалась почти в 11 млрд. евро.
С этого момента вниз пошло всё: динамика роста цен опустилась ниже нуля, цены на готовое жилье упали настолько, что продажа не всегда окупала затраты на строительство, начались банкротства.
График предлагает нашему вниманию показатели с полугодичной периодичностью, поэтому на нем пока не видна очень-очень обнадеживающая динамика второго и третьего кварталов 2009. Судя по всему, дальнейшего падения цен не будет, т.к. средний показатель уже "лег на дно" и в отдельных регионах начал подниматься.
С альтернативным, но очень схожим взглядом на историю рынка недвижимости и на его оптимистические перспективы Вы можете ознакомиться в обзоре, подготовленном испанской ассоциацией оценщиков, Sociedad de Tasación, S.A.:
http://web.st-tasacion.es/pdf/2009-junio_Dossier_Prensa.php
