МоЖно и даже моДно говорить об испанских ценах на недвижимость в целом, но делается это исключительно из желания блеснуть эрудицией или из беззаветной любви к статистике. Реальному покупателю от глобальной статистики ни холодно, ни жарко. Он покупает жильё не по неким расчетным средним ценам, а по реальным, сложившимся в конкретном районе конкретного города.

Любопытный факт: Экономические законы и реальная жизнь на средиземноморском берегу Испании не совпадают. “Частное есть часть общего”, в принципе, верная мысль. Но только не относительно цен на жильё на Коста Бланке. В то время, когда общая по Испании динамика цен в целом стабилизировалась, но всё ещё стремится к снижению (6% за год)…

…на Коста Бланке в целом и в провинции Аликанте в частности они подчиняются общему закону, но есть исключения. Это испанские жемчужины. На этом предлагаю временно распрощаться с изучением глобальных тенденций и обратить наш взор на конкретную жемчужную динамку цен в конкретном – моём – городе Торревьеха, в так называемой “русской столице Испании” и в уже упомянутой “туристической Мекке Испании”, в Бенидорме. Наглядно две тенденции:

Как видим, уже почти полгода цены в Бенидорме и в Торревьехе растут. Кто не купил жильё в марте, в июле заплатил за приличную квартиру на 10 тысяч евро больше.

Про побережье я пишу не только потому, что мне здесь нравится, а главным образом потому что писать хочется для самой публики, а  жить на берегу моря-океана или реки-озера хотят абсолютно все. Остальных так мало, что они могут объединиться не с в союз или партию, а, как максимум, в секту.

И всё же не будем далеко отходить от традиций и отдадим дань моде, как отдали её морским романтикам.

Глобальные тенденции противоречивы и они таковы:
При возобновившемся росте активности на рынке недвижимости в Испании в среднем цены на жилье здесь продолжают падать из-за кризиса, породившего две основные причины:
- Средняя цена падает из-за “неспортивного” поведения банков.
- Новостройки, приспосабливаясь к запросам обедневшего покупателя, отличаются экономичностью. Средняя цена квадратного метра новых зданий при тех же площадях заметно ниже докризисной.

Немного подробнее о банковском – ипотечном факторе:
Первая после безработицы причина, сдерживающая рост продаж недвижимости в Испании - это бесстыжий эгоизм банковской системы, считает уже знакомый нашему читателю каталонский аналитик рынка недвижимости представитель риелторского объединения AСPI Жоан Олье Бертран, который сам торгует недвижимостью (Joan Ollé Bertrán, agente inmobiliario de Barcelona y representante de los Agentes Сatalanes de la Propiedad Inmobiliaria – API).

“Риелторские компании и промоуторы практически лишены возможности конкурировать с обнаглевшими банками, – говорит Дон Жоан, – кредитные учреждения, продавая за бесценок залоговое жильё, всё равно остаются с баснословными прибылями. И это только вершина айсберга цинизма банкиров.”

Далее, – утверждает сеньор Олье, – идет самое главное: банкиры практически парализовали всю отлаженную систему продаж на рынке испанской недвижимости, создав трудновыполнимые условия для получения ипотечных кредитов на всём рынке, кроме единственного сектора: реализация собственных банковских “складских остатков”, образовавшихся при изъятии у людей, не способных платить ежемесячные проценты. Здесь широко применяется упрощенная система получения займов на 100% от стоимости объекта”.

Всем продавцам, включая частных лиц, остается только очень обеспеченный клиент, который не нуждается в ипотеке.” – добавляет аналитик и продолжает: “Всех остальных банковская система как монополист путем демпинга вынудила покупать жильё только у банков”.

Есть серьезные претензии к банкам и на правительственном уровне. “Мы не вменяем кризис в вину банкам, но от имени правительства я призываю кредитно-финансовые учреждения к ответственности за происходящее в стране” – сказал вчера Валериано Гомес, глава министерства Труда и Иммиграции (ministro de Trabajo e Inmigración, Valeriano Gómez). Ответственным банкирам не к лицу прикрываться тем, что такая задолженность в секторе недвижимости, якобы, всемирное явление.

Во всём мире на протяжении последних 15 лет задолженность по ипотекам и по кредитованию строительства снижалась, а в Испании из-за сложившихся банковских традиций она начала расти еще до кризиса и повышалась на протяжении всех 15 лет, в итоге выросла в 2,5 раза. Это и является основной причиной, по которой глубина кризиса в Испании оказалась намного существеннее, чем у европейских соседей, – Франции и Германии.

Итоги перемен на рынке испанской недвижимости в течении первого полугодия 2011 года будут подведены и опубликованы только в начале октября, но будущих и уже состоявшихся инвесторов, равно как о прочих игроков на этом поле экономической деятельности, они волнуют загодя, уже сегодня. Волнение приятное: нет сомнений в росте капиталов, вложенных в жилые и коммерческие объекты, щекочет нервы вопрос: сколько тысяч евро прибавится?

Для большинства осмелившихся купить дома, квартиры, земельные участки или торговые площади в Торревьехе и в Бенидорме во времена смутных тендкенций 2009 – 2010 годов, риск оправдался, из товара сомнительной ликвидности их прошлые приобретения превратились в объекты, которые начали приносить прибыль.

Но, увы, не всем повезло с реабилитацией рынка. По-прежнему в ожидании лучших времен пребывают риелторы  в провинциях с низкой плотностью населения. Для полной объективности анализа обратим внимание в качестве примера на столицу знаменитого виноградарского региона Испании, – Херес, где первый квартал 2011 продемонстрировал замораживание активности сделок купли продажи с количественным выражением минус 7,5% по сравнению с последним кварталом 2009-го. А во втором ожидается стабилизация или несущественное повышение показателя. Подчеркиваю: ожидается. А каков будет результат – увидим.

В то же время в провинции Аликанте, автономии Валенсиана, рост рыночной активности составил 12%. Мы движемся не сверху вниз по графику, а начинам с провинции Аликанте, потому что эта средних размеров средиземноморская провинция попала со своей относительной 1/8 в лидеры продаж в абсолютном выражении по итогам первого квартала 2011.

Пара слов о рекордсменах по активности рынка в январе – марте, которых обозначило Министерство Развития Испании. Почти 40% всех сделок с недвижимостью с этого января по март в Испании пришлись на шесть провинций.

Руис Нико для компании RUNIGA, www.runiga.ru